İmar Parsellerinin Değerlerini Etkileyebilecek Temel Özellikler

Benzer arsaların gerçekleşen alım-satım fiyatları kullanılarak bulunan ortalama arsa birim değerinin, değerlenen (konu) taşınmazların olumlu ve/veya olumsuz niteliklerine göre düzeltilmesi, değerleme sürecinin en riskli ve en sık tartışılan yanını teşkil etmektedir. Belirlenen emsal taşınmaz satışları ile tek tek değerlenen taşınmazların karşılaştırılması ve ortalama emsal değerinin uyumlaştırılmasıveya değer düzeltme işleminde aşağıdaki faktörler yönünden analiz edilmektedir

1.   Parsel yüzölçümü (genişliği veya alanı),
2.  Parselin konumu (ana yola, cadde veya sokak cepheli olması ve köşe parsel olması gibi),  
3. Taşınmazın biçimi ve zeminin fiziksel yapısI
4.  Parsel boyutları, cephe (yol boyunca uzunluğu) ve derinlik,  
5. İmar planı ile parsele yüklenmiş olan işlev ve çevresinin yapılaşma koşulları, 
6. Yapılaşma koşulları ve kısıtları (taban alanı katsayısı (TAKS), ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri, inşaat emsali (E) veya kat alanı katsayısı (KAKS) gibi)
7. Taşınmazın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokak genişliği,  
8. Taşınmazların kullanımını kısıtlayıcı etkenler (yeşil alan kararı sit kararları, koruma alanı etkileşim sahası ve yapılaşma yasağı gibi),  
9. Taşınmaz zeminin jeolojik yapısı veya zemin stabilitesi ile topoğrafik yapı,  
10. Taşınmazın sosyal, kültürel donatı ve ulaşım olanaklarından yararlanma durumu,  
11. Taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler(irtifak hakkı, şerhler, beyanlar ve rehin hakları gibi), 
12. Arsa olarak tanımlanmış taşınmazın tapuda arazi olarak kayıtlı olması ve fiilen imar uygulaması görmemiş (düzenleme ortaklık payı (DOP) nispetinde parsel yüzölçümünden indirim yapılmamış) olması, 
13. Taşınmazın kent merkezi, sosyal ve kültürel donatı alanlarına olan mesafesi