EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ

Arsa vasfını kazanmış taşınmazların değerleme çalışmasında öncelikle taşınmazların bağlı oldukları Tapu Müdürlüğü kayıtlarından son 5 yıl ve hatta 10 yıllık dönemde konu taşınmazın çevresindeki yerleşim birimlerinde satışı yapılan bütün yapısız veya boş arsalar tespit edilmesi gerekmektedir. Emsal arsaların araştırılmasında öncelikle imar planı üzerinde inceleme alanının çevresinde 2 km yarıçapı içinde kalan dört kesit alınması (doğu, batı, kuzey ve güney kesitleri) ve bu sınırlar içindeki mahallelerde alım-satım işlemlerinintek tek incelenmesi gerekli olur. Ayrıca resmi kayıtlara göre saptanan alım-satım işlemlerinin gerçek satış değeri üzerinden kayıtlandığı, arazi ve anket çalışmaları aşamasında ortaya konulmalıdır. Bu amaçla serbest olarak taraflar arasında yapılan pazarlıkla satılmış arazi ve arsa vasfındaki taşınmazlar değerleme sürecinde emsal olarak dikkate alınmalıdır. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım-satımlar ile ipoteğin paraya çevrilmesi gibi durumlarda oluşan satış değerleri, emsal değer analizinde dikkate alınmaz. Bunların dışında fiilen alım-satımı yapılan, ancak fiilen tapu devri yapılmamış olan arazi ve arsa satışlarınındeğerlemeçalımasında veri kullanılmasına ihtiyatlı olarak yaklaşmak gerekir.

      Arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde, genellikle benzer minimum 3 adet emsal taşınmaz değerinin bilinmesi zorunlu olur. Karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre arsa değerlemede 5-8 adet arasında emsal satış bulunması, taşınmaz değerlerinin tutarlı olarak tahmini için yeterli görülmektedir. Yerel düzeylerde değerleme araştırmalarında değerlenen taşınmazlara benzer, değerleme çalışması için uygun ve yeterli sayıda emsal satış tespit edilmesi, ülkemizde her ilçe ve daha alt düzeydeki yerleşimlerde belirli zaman diliminde yeterli sayıda arazi ve arsa alım-satım değerlerine ulaşılamaması nedeni ile genellikle mümkün olmamaktadır63.Taşınmaz değerlemede emsal satışların incelenmesinde; değerlenen ve emsal alınan satışların analizi yanında değerlenentaşınmazile emsallerin karşılaştırılması sonucunda üstün ve eksik yönlerindetaylı olarak açıklanması zorunlu olur. Hiç emsal incelemesi yapılmadan piyasa değerine dayalı değerleme yapılmasına olanak bulunmadığı bilinmekte ve arsa vasfındaki taşınmaza değer takdir etmede bunun dışında temel bir yaklaşım da bulunmamaktadır

       Bu işlem sırasında varsa tapu kaydına göre konutaşınmaz üzerinde bulunan kısıtlamalar (ipotek, vakıf şerhi, irtifak hakkı (idari irtifak dahil), doğal ve arkeolojik sit kararı, yeşil alan kararı gibi) değere yansıtılmalı, taşınmazın değerini en iyi bileceği olgusundan hareketle, konu parsele bitişik taşınmaz maliklerinin açtıkları davalardaki talepler de dikkate alınmalıdır. 

     Emsal karşılaştırmasının sağlıklı olarak yapılabilmesi için, emsal ve konu taşınmazın emlak vergisi beyanları ve bu yerler için emlak vergisine esas olmak üzere ilgili belediyelerce takdir edilen değerlerine ilişkin belgelerle test edilmesi de gerekecektir.

     Arsa niteliğindeki taşınmazlara örnek (emsal) inceleme ve karşılaştırma yapılarak, değerleme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değerleme yapılmalıdır. Emsal satış analizinde, taşınmazın satış değerine etkili olan bütün olumlu ve/veya olumsuz özellikleri dikkate alınmalıdır. Değerlenecek taşınmazlara yakın sokak, cadde ve mahallelerden emsal satışlar saptanmalı, gerçekleşen taşınmaz satışlarından emsal olabileceklerin seçilmesinde; (i) değerleme gününden önce satılmış olması, (ii) özel amaçlı satış olmaması, (iii) işlemin kamulaştırma yoluyla el değiştirme biçiminde olmaması ve (iv) taşınmazın yanında, aynı bölgede veya yakınında ve değişik nitelikte olması gibi koşulların sağlanması zorunlu olmaktadır