HERKESİN BİR İŞİ VAR BİZİM İŞİMİZ EMLAK

KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI

 KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti ne demek sorusunun cevabı 634 numaralı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanımlanmıştır. Kanunda binanın tamamlanmış olması sonrasında kat, daire, iş yeri, dükkan, depo bölümlerinin amacı ile kullanılmaya elverişli olması koşuluyla ortak maliklerin kararı ile mülkiyet haklarının ayrılabilmesi ve bağımsız mülkiyet hakkının oluşturulabilmesi olarak belirtirmiştir. Yani kat mülkiyetinin esası bağımsız bölümlerin ayrılarak şahısların bunlara sahip olduğunu tapu sicil kütüklerinde resmi olarak belgelemektir.

 KAT İRTİFAKI

 Kat irtifakı, binanın bodrum katının yapılmasının ardından daire sahiplerinin arsa üzerine gerçekleştirilecek olan konutlardaki paylarını gösteren bir tapu şeklidir. Kat irtifaklı tapunun alınma sebebi daire sahiplerinin kağıt üzerinde yapmış oldukları anlaşmanın resmi olarak belgelenmesi ihtiyacıdır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Fark

Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı daha iyi sorusu sıklıkla ev alıcıları tarafından sorulmaktadır. Bunun çok net cevabı tabii ki kat mülkiyeti tipindeki tapudur. Bu kat irtifakı tapulu daireler alınmamalı anlamına gelmemekle birlikte kat irtifakı olan tapuların bir uzman tarafından incelenmesi sonucu gönül rahatlığı ile kat irtifakı tapulu bir daire de alınabilir. Kat irtifakı konusunda daha fazla bilgi almak için ilgili yazımızı da okuyabilirsiniz.Kat irtifakı tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasındaki fark bir yapının inşaatının başlanması ve tamamlanıp kullanıma uygun hale gelmesi ve bağımsız birimlerin şahıslar tarafından sahip olunması aşamalarında sahip olduğu tapu cinsinin farkıdır. Binaların inşa edilmesinden tamamlanana kadarki süreçte sahip oldukları tapu arsa tapusu veya kat irtifaklı tapu olurken, yapı tamamlanıp iskanı alındıktan sonraki durumu kat mülkiyetli tapudur. Yani kat mülkiyeti olarak aldığınız dairenin bile eskiden bir dönem kat irtifaklı tapu veya arsa tapusuna sahip olduğunu bilmelisiniz.
Yani özetle iki tapu tipi arasındaki en temel fark binanın kurallara uygun inşa edilmiş olduğunun kat mülkiyetli tapu aldığında tescil edilmiş olmasıdır.

Ecrimisil Nedir?

Bir hazine taşınmazının veya şahsa ait bir taşınmazın; idarenin izni ve taşınmaz sahibinin rızası olmadan işgal edilmesi sonucunda, işgal eden kurum ya da kişiden taşınmazın işgal edilmesinden önce elde edilebilecek gelir bedelini talep eden tazminat şekline Ecrimisil denilmektedir. Kısaca işgal tazminatı olarak da tanımlanan ecrimisil tazminatında işgalcinin ya da idarenin kusurlu olup olmadığına bakılmamaktadır.

Kira ile Ecrimisil Arasındaki Fark

 Ecrimisil ve kira birbirinden oldukça farklı kavramlardır. Ecrimisil geriye dönük şekilde hesaplanmaktadır. Kirada, kiraya veren şahıs ile kiracı arasında tamamen kendi rızaları sonucu oluşmuş hukuki temelli bir anlaşma vardır. Ecrimisilde malikin (Mal sahibinin) rızası yoktur ve malik ile işgalci arasında hukuki temelli bir anlaşma bulunmamaktadır.


Ecrimisil davası nasıl açılır? : Ecrimisil Davası, mal sahibinin malı haksız yere kullanan ya da elinde tutan kişiden işgal tazminatını talep ettiği davadır. Davanın açılması için öncelikle taşınmazın bağlı olduğu mahkemeye bir dilekçe verilmelidir. Mahkeme tarafından görevlendirilmiş bilirkişilerce işgali söz konusu olan taşınmasızın değeri hesaplanır.

Ecrimisil İhbarnamesi : Belirlenen ecrimisil bedeli 15 gün içinde "Ecrimisil İhbarnamesi" adıyla davalıya (İşgali iddia edilen kişiye ) teslim edilir. Davalının karara itiraz etmek için Ecrimisil İhbarnamesi'nin tesliminden itibaren 30 günlük süresi vardır. Mahkeme itiraz sonucu olumlu ya da olumsuz bir ecrimisil tutanağı düzenleyerek yine 30 gün içerisinde davalıya göndermektedir.
Bu tebligattan itibaren 60 gün içerisinde, ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için karşı dava açılabilir fakat karşı dava açılsa bile ecrimisil bedelinin ödenmesi zorunludur. Bunun dışında yürütmeyi durdurma talebiyle bir karşı dava açılmışsa ve mahkeme tarafından yürütmeyi durdurma kararı verilmişse, dava sonuçlanana kadar bedelin ödenmesi zorunluluğu ortadan kalkar.

Ecrimisil bedelini ödeme şartları :  Ecrimisil borçlusu; ödeme konusunda güçlük yaşadığını bildiren talebi doğrultusunda, bedelin en az %25'ini peşin olarak ödeme şartıyla ödemesini en az bir yıllık süre boyunca taksitler halinde ödeyebilmektedir. Ecrimisil bedelinin taksit yoluyla ödendiği durumlarda kanuni faiz oranı uygulanmaktadır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler. Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin, taşınmaz mal Bakırköy’de bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harç ve Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. İzale-i şuyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

İzale-i şüyu davasının tarafları malı nasıl bölüştüreceklerine anlaşarak dava sırasında bu antlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu antlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşmazlarsa maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır (MK md. 699/2).
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hakim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını çok iyi araştırmalıdır. Kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik ( %… ) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekir. Uygulamada bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir. Bu davanın açılması halinde, izale-i şuyu davası yargılamasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir. Çünkü, taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkını tespit edildikten sonra ortaklığın bütünleyici paraçalar da dahil edilerek gideirlmesi gerekir.

İmar Parsellerinin Değerlerini Etkileyebilecek Temel Özellikler

Benzer arsaların gerçekleşen alım-satım fiyatları kullanılarak bulunan ortalama arsa birim değerinin, değerlenen (konu) taşınmazların olumlu ve/veya olumsuz niteliklerine göre düzeltilmesi, değerleme sürecinin en riskli ve en sık tartışılan yanını teşkil etmektedir. Belirlenen emsal taşınmaz satışları ile tek tek değerlenen taşınmazların karşılaştırılması ve ortalama emsal değerinin uyumlaştırılmasıveya değer düzeltme işleminde aşağıdaki faktörler yönünden analiz edilmektedir

1.   Parsel yüzölçümü (genişliği veya alanı),
2.  Parselin konumu (ana yola, cadde veya sokak cepheli olması ve köşe parsel olması gibi),  
3. Taşınmazın biçimi ve zeminin fiziksel yapısI
4.  Parsel boyutları, cephe (yol boyunca uzunluğu) ve derinlik,  
5. İmar planı ile parsele yüklenmiş olan işlev ve çevresinin yapılaşma koşulları, 
6. Yapılaşma koşulları ve kısıtları (taban alanı katsayısı (TAKS), ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri, inşaat emsali (E) veya kat alanı katsayısı (KAKS) gibi)
7. Taşınmazın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokak genişliği,  
8. Taşınmazların kullanımını kısıtlayıcı etkenler (yeşil alan kararı sit kararları, koruma alanı etkileşim sahası ve yapılaşma yasağı gibi),  
9. Taşınmaz zeminin jeolojik yapısı veya zemin stabilitesi ile topoğrafik yapı,  
10. Taşınmazın sosyal, kültürel donatı ve ulaşım olanaklarından yararlanma durumu,  
11. Taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler(irtifak hakkı, şerhler, beyanlar ve rehin hakları gibi), 
12. Arsa olarak tanımlanmış taşınmazın tapuda arazi olarak kayıtlı olması ve fiilen imar uygulaması görmemiş (düzenleme ortaklık payı (DOP) nispetinde parsel yüzölçümünden indirim yapılmamış) olması, 
13. Taşınmazın kent merkezi, sosyal ve kültürel donatı alanlarına olan mesafesi

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ

Arsa vasfını kazanmış taşınmazların değerleme çalışmasında öncelikle taşınmazların bağlı oldukları Tapu Müdürlüğü kayıtlarından son 5 yıl ve hatta 10 yıllık dönemde konu taşınmazın çevresindeki yerleşim birimlerinde satışı yapılan bütün yapısız veya boş arsalar tespit edilmesi gerekmektedir. Emsal arsaların araştırılmasında öncelikle imar planı üzerinde inceleme alanının çevresinde 2 km yarıçapı içinde kalan dört kesit alınması (doğu, batı, kuzey ve güney kesitleri) ve bu sınırlar içindeki mahallelerde alım-satım işlemlerinintek tek incelenmesi gerekli olur. Ayrıca resmi kayıtlara göre saptanan alım-satım işlemlerinin gerçek satış değeri üzerinden kayıtlandığı, arazi ve anket çalışmaları aşamasında ortaya konulmalıdır. Bu amaçla serbest olarak taraflar arasında yapılan pazarlıkla satılmış arazi ve arsa vasfındaki taşınmazlar değerleme sürecinde emsal olarak dikkate alınmalıdır. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım-satımlar ile ipoteğin paraya çevrilmesi gibi durumlarda oluşan satış değerleri, emsal değer analizinde dikkate alınmaz. Bunların dışında fiilen alım-satımı yapılan, ancak fiilen tapu devri yapılmamış olan arazi ve arsa satışlarınındeğerlemeçalımasında veri kullanılmasına ihtiyatlı olarak yaklaşmak gerekir.

      Arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde, genellikle benzer minimum 3 adet emsal taşınmaz değerinin bilinmesi zorunlu olur. Karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre arsa değerlemede 5-8 adet arasında emsal satış bulunması, taşınmaz değerlerinin tutarlı olarak tahmini için yeterli görülmektedir. Yerel düzeylerde değerleme araştırmalarında değerlenen taşınmazlara benzer, değerleme çalışması için uygun ve yeterli sayıda emsal satış tespit edilmesi, ülkemizde her ilçe ve daha alt düzeydeki yerleşimlerde belirli zaman diliminde yeterli sayıda arazi ve arsa alım-satım değerlerine ulaşılamaması nedeni ile genellikle mümkün olmamaktadır63.Taşınmaz değerlemede emsal satışların incelenmesinde; değerlenen ve emsal alınan satışların analizi yanında değerlenentaşınmazile emsallerin karşılaştırılması sonucunda üstün ve eksik yönlerindetaylı olarak açıklanması zorunlu olur. Hiç emsal incelemesi yapılmadan piyasa değerine dayalı değerleme yapılmasına olanak bulunmadığı bilinmekte ve arsa vasfındaki taşınmaza değer takdir etmede bunun dışında temel bir yaklaşım da bulunmamaktadır

       Bu işlem sırasında varsa tapu kaydına göre konutaşınmaz üzerinde bulunan kısıtlamalar (ipotek, vakıf şerhi, irtifak hakkı (idari irtifak dahil), doğal ve arkeolojik sit kararı, yeşil alan kararı gibi) değere yansıtılmalı, taşınmazın değerini en iyi bileceği olgusundan hareketle, konu parsele bitişik taşınmaz maliklerinin açtıkları davalardaki talepler de dikkate alınmalıdır. 

     Emsal karşılaştırmasının sağlıklı olarak yapılabilmesi için, emsal ve konu taşınmazın emlak vergisi beyanları ve bu yerler için emlak vergisine esas olmak üzere ilgili belediyelerce takdir edilen değerlerine ilişkin belgelerle test edilmesi de gerekecektir.

     Arsa niteliğindeki taşınmazlara örnek (emsal) inceleme ve karşılaştırma yapılarak, değerleme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değerleme yapılmalıdır. Emsal satış analizinde, taşınmazın satış değerine etkili olan bütün olumlu ve/veya olumsuz özellikleri dikkate alınmalıdır. Değerlenecek taşınmazlara yakın sokak, cadde ve mahallelerden emsal satışlar saptanmalı, gerçekleşen taşınmaz satışlarından emsal olabileceklerin seçilmesinde; (i) değerleme gününden önce satılmış olması, (ii) özel amaçlı satış olmaması, (iii) işlemin kamulaştırma yoluyla el değiştirme biçiminde olmaması ve (iv) taşınmazın yanında, aynı bölgede veya yakınında ve değişik nitelikte olması gibi koşulların sağlanması zorunlu olmaktadır


 

TAKS (Taban Alna Katsayısı) VE KAKS (Kat Alan Kat Sayısı)

YUkarıdaki  örnekte 1 nolu parsel için bina derinliği I=20,00-(5,00+5,50), I= 9,50 m olmaktadır.  
Bina genişliği ise 1 nolu parsel köşe parseli olduğu için parsel cephesinin uzunluğundan dar sokaktaki ön bahçe mesafesi ve yan bahçe mesafesi çıkarılarak bulunur. 

Bu durumda bina genişliği x=30,00-(5,00+3,00), x=22,00 m olmaktadır. 

Parsel cephesi ve derinliği, bina genişliği ve derinliği ve yapılaşma koşulları bilinen bir binanın taban alanı, kat alanı, TAKS ve KAKS değerleri bulunabilir. 

İncelenen 1 nolu parsel ve parseldeki bina için imar hakkı aşağıdaki gibi olabilir: 
 Parsel alanı;20,00x30,00=600 m²,Bina taban alanı ve kat alanı;9,50x22,00=209m², T
oplam inşaat alanı ;209x3=627m², 
TAKS;209/600=0,3348  
KAKS;627/600=1,05 olmakta ve planında belirtilen yapılaşma koşullarına uymaktadır.

İMAR İLE İLGİLİ BAZI TERİMLER

Parsel cephesi: 
Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. 

Parsel derinliği:
Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.Bina ön cephe uzunluğu:Çıkmalar hariç olmak üzere parselin kot aldığı yol tarafındaki cephe uzunluğudur.

Bina derinliği: 
Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Ayrıknizam (A): 
Hiçbiryanındankomşubinalarabitişikolmayanyapınizamıdır. “A” harfi ile gösterilir. 

Bloknizam (BL):İ
marplanıveyabuYönetmeliktecepheuzunluğu,derinliğive yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeliyapı nizamıdır. “BL” harfleri ile gösterilir.

Bitişik nizam (B):
Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişiknizambinalardaortakalandanarkabahçeyeçıkışsağlanır. “B” harfi ile gösterilir.

Çekme mesafesi: 
Bir parsele yapılacak yapının parsel cephesine veya komşu parsellerin sınırına en az ne kadar uzaklıkta yapılması gerektiğini gösteren mesafedir(Şekil 9). İmar planlarında çekme mesafesi gösterilirken, mesafesi gösterilecek adanın üzerine bir daire çizilir ve dairenin içinde üst ve alt tarafa metre cinsinden kaç metre olduğu yazılır.
.
Kat adedi: 
Ada içinde yapının en fazla kaç katlı yapılabileceğini gösteren, ada üzerine çizilen dairede dairenin sağ tarafına yazılan sayıdır.  

Kat yüksekliği: 
Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise genel olarak; ticaret bölgelerinde ve zemin kat ticaret olarak belirlenen yerlerde zemin katlarda 4.50 m, asma katlı zemin katlarda 5.50 m; diğer katlarda 3.80 m, konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.00 m, asma katlı zemin katlarda 5.50 m, diğer katlarda 3.50 m kabul edilerek uygulama yapılabilir

Taban alanı kat sayısı (TAKS): 
Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır. TAKS kısaca “bir parsel veya yapı adasında alanın ne kadarının yapı ile kaplanabileceğine” denir58. 
Örneğin; TAKS=0,6 olan 1000 m² büyüklüğünde bir parselde binanın taban alanı en fazla 600m² büyüklüğünde olur. Taban alanı parsel alanından büyük olamayacağı için TAKS 1’den büyük bir sayı olamaz. 

Yapı inşaat alanı:
 Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.

Kat alanı kat sayısı (KAKSveya İnşaat Emsali): 
Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. KAKS diğer bir değişle “bir parsel veya yapı adası üzerinde toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceğigösteren ölçüt” olarak da tanımlanabilir60. Örneğin; KAKS=0,9 kat adedi 3 olan 1000 m² büyüklüğünde bir parselde bina inşaat alanı 900m², binanın her bir katıda 300 m² büyüklüğünde olmalıdır. KAKS değilde emsal (E) verilmesi durumunda ise binanın kat sayısı değişebilir ama yapı inşaat alanı değişmez. 

Örneğin; E=0,9 olan 1000 m² büyüklüğünde bir parselde yapı inşaat alanı toplam 900 m² olmalıdır. Bu alan en çok mesafesini ve çekme mesafelerini aşmayacak şekilde 450 m² kat alanından 2 kat veya 300 m² kat alanından 3 kat veya 180 m² kat alanından 5 kat şeklinde sağlanabilir

 

İMAR ALANLARI YAYGIN

Konut alanı:
 Yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan alanlardır. Ancak, yol boyu ticaret olarak teşekkül etmiş konut alanlarında bulunan parsellerin zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekanlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzi, muayenehane, aile sağlığı merkezi, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir. Binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen konut dışı piyesler yapılabilir. İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkülettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde müstakil olarak yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve kreş, ticari katlı otopark binaları yapılabilir. Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin konut binası yapılıncaya kadar açık depolama veya ruhsata tabi bina yapılmaksızın bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir. Yol boyu ticaret olarak belirlenenler de dahil konut alanlarında kalan parsellerin araç giriş çıkışından kaynaklanan trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit hakkı almak koşuluyla otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı ile kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir. Konut alanlarında özel eğitim tesisi, özel sağlık tesisi ve katlı otopark yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir. 

Ticaret alanı: 

İş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, dershane, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmetler sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır.Ancak bu alanlarda katlı otopark, özel eğitim veya özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak ticaret kullanımından çıkarılması gerekir.

Toptan ticaret alanları:  
Toptan ticaret ve bu amaçla ilgili hizmet görecek diğer yapı ve tesislerin yer aldığı alanlardır. 

Ticaret + konut, turizm + ticaret, turizm + ticaret + konut gibi karma kullanım alanları:

Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm+ticaret, ticaret+konut, turizm+ticaret+konut kullanımlarından sadece birinin veya ikisinin veyahut tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Bu alanlarda ayrıca plan kararı gerekmeden gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, dershane, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir. Ancak bu alanlarda katlı otopark, özel eğitim veya özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak karma kullanımdan çıkarılması gerekir. Ticaret+konut, turizm+ticaret+konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesiiçin konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden belirlenerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmasıgerekir. Konutun yapılabildiği karma kullanım alanlarında,uygulama imar planında alanın veya alandaki yapılaşma hakkının ne kadarının konut kullanımına ayrılacağının belirlenmediği durumlarda konut kullanımları, alandaki parsellerin toplam emsalinin %20’sini aşamayacaktır.  

Yüksek nitelikli konut (rezidans): 

En az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin de verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır. İmar planlarında konut, ticaret+konut, turizm+ticaret+konut olarak belirlenen bölgelerde yapılabilir.

Konaklama (Turizm) tesisleri:

Konaklama amacıyla kullanılan, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, kamping, apart otel ve hostel gibiturizm tesisleridir. 

Kamu kurumu alanları: 

 Resmi veya idari tesis alanlarını, büyük alan kullanımını gerektiren kamu kuruluş ve servis alanlarını ve askeri alanları veya yapı ölçeğinde resmi, idari, dini, sosyal hizmet ve kültür tesisleri ve umumi binaları içeren alanlardır. Bu alanlarda, hizmet binasının yanı sıra ilgili belediyesinin uygun görüşü alınarak lojman yapılabilir. Ancak, lojman alanı toplamı inşaat alanının %10’unu geçemez.

 Prestij hizmet alanları: 

 İş merkezi, iş hanı, ofis, büro, alışveriş merkezleri, çok katlı mağazalar, çarşı konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restoran, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, özel eğitim, özel yurt ve özelsağlık tesisleri vb. yapıların yer aldığı alanlardır. 

Sağlık tesisleri alanı: 
Hastane, sağlık ocağı, aile sağlık merkezi, doğumevi, dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, entegre sağlık kampusugibi fonksiyonlarda hizmet veren gerçek veya tüzel kişilere veya kamuya ait tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanlardır. Özel sağlık tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Sağlık Bakanlığı’nın taşra teşkilatının uygun görüşü alınır. 

Eğitim alanı: 

Okul öncesi, ilk ve orta öğretim ile yükseköğretime hizmet vermek üzere kamuya veya gerçek veya tüzel kişilere ait; eğitim kampusu, genel, mesleki ve teknik eğitim fonksiyonlarına ilişkin okul ve okula hizmet veren yurt, yemekhane ve spor salonu gibi tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanlardır. Özel eğitim tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Milli Eğitim Bakanlığı’nın taşra teşkilatının uygun görüşü alınır. 

Günübirlik rekreasyon alanları:

Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, oto krosgibi her türsportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0,05)’i, kat adedi 2’yi, asma katlı yapılarda (9.30) m’yi, asma katsız yapılarda (8.30) m’yi geçemez.

Konut dışı kentsel çalışma alanı (Kentsel servis alanı): 

İçinde; motel, lokanta, resmi ve sosyal tesisler, çevreyi kirletmeyen dumansız, atıksız, hizmet ağırlıklı bilgisayar üretimi, montajı, plastik, matbaa, tekstil, konfeksiyon, araç yıkama yağlama, bakım servisleri ve benzeri iş kolları ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır