Ve Bitti

     Ne mi bitti diye düşünüyorsunuz, :) tabi ki paradan para kazanma devri.. Üretmeden sermayeden sermaye kazanma devri bitti. Bu dönemden sonra artık insanlar paralarını mevduata yatıramayacaklar, çünkü getirisi düştü. Çiftçiyi düşünün mesela toprağını işleyip ekip biçmeden, biçtiğini satamadan hayatını ne kadar sürdürebilir ki !  Gitmez yürümez bu gemi..

     Üretimi nasıl yaparsın, toprağın olmalı üstüne fabrika inşa edebilesin.. Makine ve teçhizatın olmalı fabrikana yerleştirebilesin. İşgücün olmalı makineleri kullanabilsin.. kısaca katma değer yaratmalıyız aslında, insana toprağa ekonomiye kendimize en köşede evi bulunan aileye bile değer katabiliriz. Üretim candır.. İnşaat sektörü de keza ekonominin en temel taşı yada işleyen çarkın taaa ortasındaki en önemli çarktır. Yatırımcı inşaata başlayınca ne mi olur demeyin, çok şeyler olur çok. Çimento gelecek çimentocuya, getirecek arabanın lastiği aşınacak, mazot yakacak mesela ve o aracı en az 1 kişi çalıştıracak. Sanayiye gidecek sanayici kazanacak, kum alacak kumcu, fayans alacak falan falan.. Yapılan bir araştırmaya göre 1 ev yapabilmek için en az 150 iş kolu ve 25.000 parçayı ilgilendirdiği ortaya çıkmış. Ortaya çıkan büyüklüğü düşünecek olursanız inanıyorum ki ne demek istediğimi daha kolay kavrayabilirsiniz. Hemen hemen hepsi biribirine bağlı bir çok işkolu bulunmakta ve bunları harkete geçirecek olan toprak üzerinde yapılacak olan hafriyat ile başlayacak. Tabi ki sadece inşaat sektörü değil tek başına ekonomiyi harekete geçirecek. Tekstil, turizm, gıda,  kimya, madencilik ve bir çok sektörde de üretim arttırılmalı, işgücü yaratılmalı. Buna bağlı olarak da finans sektörünün de bu yönde olumlu adımlar atması devletimizin de teşvikler ile girişimcileri cesaretlendirmesi lazım. Kalkınma ile ilgili gerekli girişimler önlemler ivedilik ile yapılırsa sektörler hareketlenir kanımca.

   3.000.000 tl parası olan 70-75.000 tl aylık kazanç devri bitti. Artık 3.000.000 un ekonomiye kazandırılması lazım. Piyasada dolaşıyor olması lazım. insanlar 400.000 tllik x marka aracı mevduatında bulunan paranın 45 günlük getirisi ile alma devrinin tekrar geri gelmemesi lazım.  Doların Tl karşısında değer kazanmaması lazım güçlenmeliyiz. Güçlenebilmek için ÜRETMELİYİZ.  Üretim olmadan tüketmek bizi ilerleyen zamanda zora sokacaktır.

Tüketen Toplum olmaktansa ÜRETİM yapan kazanır.

Tapuda İşlemlerde Yeni Dönem NOTER

Başta gayrimenkul alım-satım işlemleri, miras ve aile hukuku olmak üzere, yargılamayı gerektirmeyen hizmetler noterler aracılığı ile verilecek.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın mayıs ayında açıkladığı Yargı Reformu Stratejisi kapsamında, geçtiğimiz günlerde yasalaştırılan yargı paketinin ardından, hukuk yargılamalarını hızlandıracak adımların yer aldığı 2'nci Yargı Paketi üzerindeki çalışmalar da tamamlanma aşamasına geldi. Adalet Bakanlığı bürokratları ve AK Parti hukukçularının üzerinde çalıştığı taslakta, başta miras ve aile hukuku olmak üzere, yargılamayı gerektirmeyen ve ‘çekişmesiz yargı' olarak nitelendirilen hizmetlerin noterler aracılığı ile verilmesi öngörülüyor. Mevcut kanunlarda, mahkemelerin görev alanına giren isim ve yaş düzeltmesi, vasiyetnamenin açılması, mirasçı atama belgesinin verilmesi, mirasın reddi beyanının tespit edilmesi ve evlenmeye izin verilmesi gibi işlemlerinin noterlerde yaptırılması öneriliyor. Bu dava konularında “çekişme” olursa, devreye mahkemeler girecek.

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinin noterler aracılığıyla yapılmasına da imkân sağlanıyor. Yasa çıktığında, vatandaşlar isterse tapu dairelerine gitmeden, gayrimenkul alım satım işlemlerini noterden yaptırabilecekler.

Kiraya Veren ve Kiracı Hakkında Ufak Bilgiler

Kiralanın 3. Kişilere Devri

Madde 323 Borçlar Kanunu

             Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur

 Güvence Bedeli

MADDE 342-
        Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür


Kira Artış Oranları

MADDE 344 -

       Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır

Tapu Emlak Beyan Bedeli Proje Çalışması

GAYRİMENKUL DEĞERLEME PİLOT ÇALIŞMASI

TAPU VE KADASTRO MODERNİZASYON PROJESİ

 “ GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ BİLEŞENİ”

          09/06/2008 tarihinde Türkiye Cumhuriyeti ile Uluslararası İmar ve Kalkınma Bankası arasında imzalanan İkraz Anlaşması kapsamında yürütülen Tapu Kadastro Modernizasyon Projesinin (TKMP) 4. Bileşeni olan “Gayrimenkul Değerlemesi” kapsamında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde ve koordinasyonunda,

• Gayrimenkul sektöründe faaliyette bulunan kamu ve özel sektör bir araya getirilerek ülke koşullarına uygun değerleme modelinin oluşturulması ve uygulanacak politikaların tespiti ile ilgili çalışmalar yapmak ve bu doğrultuda, yapılacak toplu değerleme pilot çalışmaları ile test etmek,
• Pilot uygulamanın tamamlanmasına müteakip, pilot uygulamanın sonuçlarının değerlendirilmesi için geniş ve uluslararası katılımlı bir çalıştay düzenlenerek, sonucunda ülkemizde taşınmaz değerlemesine yönelik idari, teknik ve yasal altyapı oluşturulmasına yönelik önerilerde bulunmak,

Amacıyla İstanbul/Fatih ve Ankara/Mamak ilçeleri pilot alanlar olarak belirlenmiş, ilgili belediyeler ile veri paylaşımı protokolleri imzalanmış ve pilot uygulama süreci devam ettirilmektedir.

Proje sonucunda;

• Taşınmazın değerine etki edebilecek tüm faktörlerin tespit edilerek bilgi sistemi ortamında, verilerin güncellenebilir, sorgulanabilir, analiz edilebilir ve paylaşılabilir hale dönüştürülmesi ile değerleme alanında kullanımıma sunulması,
•  Belirlenecek metodlarla Taşınmaz Değerleme Sisteminin kurulması, 
• Kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi uygulamalarında değerlemeye esas  altyapının oluşturulması,  
• Vergi gelirlerine yönelik sağlıklı verinin elde edilmesi  ve  harç kaybının önlenmesi,
•  

TKMP’nin 4 üncü bileşeni olarak yürütülen “Gayrimenkul Değerlemesi” alt başlığında Bileşenin kapsamı şöyle açıklanmaktadır;

1. Türkiye Cumhuriyeti’nde Avrupa uygulamaları ile tutarlı bir gayrimenkul değerlemesi için politika seçeneklerinin ve kurumsal seçeneklerin geliştirilmesi.
2. Seçilen iki belediyede yerel emlak vergisi sistemi için, toplu gayrimenkul değerlemesi pilot uygulamalarının yapılması ve kılavuz hazırlanması.
3. TKGM bünyesinde, merkezi hükümet kuruluşlarında ve yerel yönetimlerde gayrimenkul değerlemesine yönelik temel kapasitenin geliştirilmesi için eğitimlerin sağlanması, seminer ve çalıştayların düzenlenmesi ve kamu kuruluşlarından, paydaş kuruluşlardan ve seçilen üniversitelerden seçilen kişilerin mezuniyet sonrası eğitimi.

            Bileşen kapsamında, 2010 yılından itibaren çalışmalar devam etmekte olup, 2013 yılı itibariyle “Pilot Uygulama” alt bileşeni çalışmalarına başlanılmış, bu kapsamda Ankara İli, Mamak İlçesinde Mamak Belediye Başkanlığı ile 15/07/2013 tarihli, İstanbul İli, Fatih İlçesinde Fatih Belediye Başkanlığı ile 29/08/2013 tarihli protokoller imzalanmıştır.

Pilot Uygulamada veri toplama çalışmaları için özel sektörden hizmet satın alma yoluna gidilmiş olup, toplu değerleme çalışmaları konusundaki analiz ve değerlendirmeler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce gerçekleştirilecektir. 

2020 Ocak Ayı Tapuda Yeni Dönem İle ilgili Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi

CUMHURBAŞKANLIĞI KARARNAMESİ

BAKANLIKLARA BAĞLI, İLGİLİ, İLİŞKİLİ KURUM VE KURULUŞLAR İLE

DİĞER KURUM VE KURULUŞLARIN TEŞKİLATI HAKKINDA

CUMHURBAŞKANLIĞI KARARNAMESİ İLE GENEL KADRO VE USULÜ

HAKKINDA CUMHURBAŞKANLIĞI KARARNAMESİNDE DEĞİŞİKLİK

YAPILMASINA DAİR CUMHURBAŞKANLIĞI KARARNAMESİ

MADDE 20- 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 484 üncü maddesinin birinci fıkrasına (d) bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki beni eklenmiş ve sonraki bentler buna göre teselsül ettirilmiş, aynı fıkranın mevcut (h) bendinin (2) numaralı alt bendine “yürütmek” ibaresinden sonra gelmek üzere”, değer bilgi merkezi ve değer haritalarının üretilmesiyle ilgili ihtiyaç duyulan bilişim sistemi alt yapısını kurmak ve işler halde tutmak” ibaresi eklenmiştir.

“e) Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı:

1) Taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak.

2) Gereken durumlarda toplu değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere tekil değerleme yaptırmak veya talep etmek.

3) Toplu değerleme standartlarına ilişkin çalışmaları yürütmek.

4) Toplu değerleme çalışmaları sonucunda elde edilen verilere dayanarak istatistikler ve raporlar yayımlamak.

5) Taşınmaz değerleme ve toplu değerleme alanlarıyla ilgili ihtiyaç analizleri ile uluslararası gelişmeler ve iyi uygulamaların takibini yapmak.

6) Bu bent ile verilen görev ve yetkilerin yürütülmesine ilişkin usul ve esasları belirlemek.”

Bilici MR_Kuş Kiracı ve Kiralayan

Kiralayan, gereksinim amacıyla , kiralanan mülkün kiracı tarafından boşaltılmasını sağladığında,  haklı bir gerekçe olmadan bu gayrimenkulü

A- Başka Birisine Derhal Kiraya Verebilir mi?

B- Verebilmesi İçin Ne Yapmalı ?

:)

Tapu Harç Oranları ve Rayiç Bedel Değişikliği

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

Bilici MR_Kuş

HERKESİN BİR İŞİ VAR BİZİM İŞİMİZ EMLAK

KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI

 KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti ne demek sorusunun cevabı 634 numaralı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanımlanmıştır. Kanunda binanın tamamlanmış olması sonrasında kat, daire, iş yeri, dükkan, depo bölümlerinin amacı ile kullanılmaya elverişli olması koşuluyla ortak maliklerin kararı ile mülkiyet haklarının ayrılabilmesi ve bağımsız mülkiyet hakkının oluşturulabilmesi olarak belirtirmiştir. Yani kat mülkiyetinin esası bağımsız bölümlerin ayrılarak şahısların bunlara sahip olduğunu tapu sicil kütüklerinde resmi olarak belgelemektir.

 KAT İRTİFAKI

 Kat irtifakı, binanın bodrum katının yapılmasının ardından daire sahiplerinin arsa üzerine gerçekleştirilecek olan konutlardaki paylarını gösteren bir tapu şeklidir. Kat irtifaklı tapunun alınma sebebi daire sahiplerinin kağıt üzerinde yapmış oldukları anlaşmanın resmi olarak belgelenmesi ihtiyacıdır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Fark

Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı daha iyi sorusu sıklıkla ev alıcıları tarafından sorulmaktadır. Bunun çok net cevabı tabii ki kat mülkiyeti tipindeki tapudur. Bu kat irtifakı tapulu daireler alınmamalı anlamına gelmemekle birlikte kat irtifakı olan tapuların bir uzman tarafından incelenmesi sonucu gönül rahatlığı ile kat irtifakı tapulu bir daire de alınabilir. Kat irtifakı konusunda daha fazla bilgi almak için ilgili yazımızı da okuyabilirsiniz.Kat irtifakı tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasındaki fark bir yapının inşaatının başlanması ve tamamlanıp kullanıma uygun hale gelmesi ve bağımsız birimlerin şahıslar tarafından sahip olunması aşamalarında sahip olduğu tapu cinsinin farkıdır. Binaların inşa edilmesinden tamamlanana kadarki süreçte sahip oldukları tapu arsa tapusu veya kat irtifaklı tapu olurken, yapı tamamlanıp iskanı alındıktan sonraki durumu kat mülkiyetli tapudur. Yani kat mülkiyeti olarak aldığınız dairenin bile eskiden bir dönem kat irtifaklı tapu veya arsa tapusuna sahip olduğunu bilmelisiniz.
Yani özetle iki tapu tipi arasındaki en temel fark binanın kurallara uygun inşa edilmiş olduğunun kat mülkiyetli tapu aldığında tescil edilmiş olmasıdır.

Ecrimisil Nedir?

Bir hazine taşınmazının veya şahsa ait bir taşınmazın; idarenin izni ve taşınmaz sahibinin rızası olmadan işgal edilmesi sonucunda, işgal eden kurum ya da kişiden taşınmazın işgal edilmesinden önce elde edilebilecek gelir bedelini talep eden tazminat şekline Ecrimisil denilmektedir. Kısaca işgal tazminatı olarak da tanımlanan ecrimisil tazminatında işgalcinin ya da idarenin kusurlu olup olmadığına bakılmamaktadır.

Kira ile Ecrimisil Arasındaki Fark

 Ecrimisil ve kira birbirinden oldukça farklı kavramlardır. Ecrimisil geriye dönük şekilde hesaplanmaktadır. Kirada, kiraya veren şahıs ile kiracı arasında tamamen kendi rızaları sonucu oluşmuş hukuki temelli bir anlaşma vardır. Ecrimisilde malikin (Mal sahibinin) rızası yoktur ve malik ile işgalci arasında hukuki temelli bir anlaşma bulunmamaktadır.


Ecrimisil davası nasıl açılır? : Ecrimisil Davası, mal sahibinin malı haksız yere kullanan ya da elinde tutan kişiden işgal tazminatını talep ettiği davadır. Davanın açılması için öncelikle taşınmazın bağlı olduğu mahkemeye bir dilekçe verilmelidir. Mahkeme tarafından görevlendirilmiş bilirkişilerce işgali söz konusu olan taşınmasızın değeri hesaplanır.

Ecrimisil İhbarnamesi : Belirlenen ecrimisil bedeli 15 gün içinde "Ecrimisil İhbarnamesi" adıyla davalıya (İşgali iddia edilen kişiye ) teslim edilir. Davalının karara itiraz etmek için Ecrimisil İhbarnamesi'nin tesliminden itibaren 30 günlük süresi vardır. Mahkeme itiraz sonucu olumlu ya da olumsuz bir ecrimisil tutanağı düzenleyerek yine 30 gün içerisinde davalıya göndermektedir.
Bu tebligattan itibaren 60 gün içerisinde, ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için karşı dava açılabilir fakat karşı dava açılsa bile ecrimisil bedelinin ödenmesi zorunludur. Bunun dışında yürütmeyi durdurma talebiyle bir karşı dava açılmışsa ve mahkeme tarafından yürütmeyi durdurma kararı verilmişse, dava sonuçlanana kadar bedelin ödenmesi zorunluluğu ortadan kalkar.

Ecrimisil bedelini ödeme şartları :  Ecrimisil borçlusu; ödeme konusunda güçlük yaşadığını bildiren talebi doğrultusunda, bedelin en az %25'ini peşin olarak ödeme şartıyla ödemesini en az bir yıllık süre boyunca taksitler halinde ödeyebilmektedir. Ecrimisil bedelinin taksit yoluyla ödendiği durumlarda kanuni faiz oranı uygulanmaktadır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler. Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin, taşınmaz mal Bakırköy’de bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harç ve Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. İzale-i şuyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

İzale-i şüyu davasının tarafları malı nasıl bölüştüreceklerine anlaşarak dava sırasında bu antlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu antlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşmazlarsa maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır (MK md. 699/2).
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hakim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını çok iyi araştırmalıdır. Kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik ( %… ) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekir. Uygulamada bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir. Bu davanın açılması halinde, izale-i şuyu davası yargılamasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir. Çünkü, taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkını tespit edildikten sonra ortaklığın bütünleyici paraçalar da dahil edilerek gideirlmesi gerekir.

İmar Parsellerinin Değerlerini Etkileyebilecek Temel Özellikler

Benzer arsaların gerçekleşen alım-satım fiyatları kullanılarak bulunan ortalama arsa birim değerinin, değerlenen (konu) taşınmazların olumlu ve/veya olumsuz niteliklerine göre düzeltilmesi, değerleme sürecinin en riskli ve en sık tartışılan yanını teşkil etmektedir. Belirlenen emsal taşınmaz satışları ile tek tek değerlenen taşınmazların karşılaştırılması ve ortalama emsal değerinin uyumlaştırılmasıveya değer düzeltme işleminde aşağıdaki faktörler yönünden analiz edilmektedir

1.   Parsel yüzölçümü (genişliği veya alanı),
2.  Parselin konumu (ana yola, cadde veya sokak cepheli olması ve köşe parsel olması gibi),  
3. Taşınmazın biçimi ve zeminin fiziksel yapısI
4.  Parsel boyutları, cephe (yol boyunca uzunluğu) ve derinlik,  
5. İmar planı ile parsele yüklenmiş olan işlev ve çevresinin yapılaşma koşulları, 
6. Yapılaşma koşulları ve kısıtları (taban alanı katsayısı (TAKS), ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri, inşaat emsali (E) veya kat alanı katsayısı (KAKS) gibi)
7. Taşınmazın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokak genişliği,  
8. Taşınmazların kullanımını kısıtlayıcı etkenler (yeşil alan kararı sit kararları, koruma alanı etkileşim sahası ve yapılaşma yasağı gibi),  
9. Taşınmaz zeminin jeolojik yapısı veya zemin stabilitesi ile topoğrafik yapı,  
10. Taşınmazın sosyal, kültürel donatı ve ulaşım olanaklarından yararlanma durumu,  
11. Taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler(irtifak hakkı, şerhler, beyanlar ve rehin hakları gibi), 
12. Arsa olarak tanımlanmış taşınmazın tapuda arazi olarak kayıtlı olması ve fiilen imar uygulaması görmemiş (düzenleme ortaklık payı (DOP) nispetinde parsel yüzölçümünden indirim yapılmamış) olması, 
13. Taşınmazın kent merkezi, sosyal ve kültürel donatı alanlarına olan mesafesi

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ

Arsa vasfını kazanmış taşınmazların değerleme çalışmasında öncelikle taşınmazların bağlı oldukları Tapu Müdürlüğü kayıtlarından son 5 yıl ve hatta 10 yıllık dönemde konu taşınmazın çevresindeki yerleşim birimlerinde satışı yapılan bütün yapısız veya boş arsalar tespit edilmesi gerekmektedir. Emsal arsaların araştırılmasında öncelikle imar planı üzerinde inceleme alanının çevresinde 2 km yarıçapı içinde kalan dört kesit alınması (doğu, batı, kuzey ve güney kesitleri) ve bu sınırlar içindeki mahallelerde alım-satım işlemlerinintek tek incelenmesi gerekli olur. Ayrıca resmi kayıtlara göre saptanan alım-satım işlemlerinin gerçek satış değeri üzerinden kayıtlandığı, arazi ve anket çalışmaları aşamasında ortaya konulmalıdır. Bu amaçla serbest olarak taraflar arasında yapılan pazarlıkla satılmış arazi ve arsa vasfındaki taşınmazlar değerleme sürecinde emsal olarak dikkate alınmalıdır. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım-satımlar ile ipoteğin paraya çevrilmesi gibi durumlarda oluşan satış değerleri, emsal değer analizinde dikkate alınmaz. Bunların dışında fiilen alım-satımı yapılan, ancak fiilen tapu devri yapılmamış olan arazi ve arsa satışlarınındeğerlemeçalımasında veri kullanılmasına ihtiyatlı olarak yaklaşmak gerekir.

      Arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde, genellikle benzer minimum 3 adet emsal taşınmaz değerinin bilinmesi zorunlu olur. Karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre arsa değerlemede 5-8 adet arasında emsal satış bulunması, taşınmaz değerlerinin tutarlı olarak tahmini için yeterli görülmektedir. Yerel düzeylerde değerleme araştırmalarında değerlenen taşınmazlara benzer, değerleme çalışması için uygun ve yeterli sayıda emsal satış tespit edilmesi, ülkemizde her ilçe ve daha alt düzeydeki yerleşimlerde belirli zaman diliminde yeterli sayıda arazi ve arsa alım-satım değerlerine ulaşılamaması nedeni ile genellikle mümkün olmamaktadır63.Taşınmaz değerlemede emsal satışların incelenmesinde; değerlenen ve emsal alınan satışların analizi yanında değerlenentaşınmazile emsallerin karşılaştırılması sonucunda üstün ve eksik yönlerindetaylı olarak açıklanması zorunlu olur. Hiç emsal incelemesi yapılmadan piyasa değerine dayalı değerleme yapılmasına olanak bulunmadığı bilinmekte ve arsa vasfındaki taşınmaza değer takdir etmede bunun dışında temel bir yaklaşım da bulunmamaktadır

       Bu işlem sırasında varsa tapu kaydına göre konutaşınmaz üzerinde bulunan kısıtlamalar (ipotek, vakıf şerhi, irtifak hakkı (idari irtifak dahil), doğal ve arkeolojik sit kararı, yeşil alan kararı gibi) değere yansıtılmalı, taşınmazın değerini en iyi bileceği olgusundan hareketle, konu parsele bitişik taşınmaz maliklerinin açtıkları davalardaki talepler de dikkate alınmalıdır. 

     Emsal karşılaştırmasının sağlıklı olarak yapılabilmesi için, emsal ve konu taşınmazın emlak vergisi beyanları ve bu yerler için emlak vergisine esas olmak üzere ilgili belediyelerce takdir edilen değerlerine ilişkin belgelerle test edilmesi de gerekecektir.

     Arsa niteliğindeki taşınmazlara örnek (emsal) inceleme ve karşılaştırma yapılarak, değerleme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değerleme yapılmalıdır. Emsal satış analizinde, taşınmazın satış değerine etkili olan bütün olumlu ve/veya olumsuz özellikleri dikkate alınmalıdır. Değerlenecek taşınmazlara yakın sokak, cadde ve mahallelerden emsal satışlar saptanmalı, gerçekleşen taşınmaz satışlarından emsal olabileceklerin seçilmesinde; (i) değerleme gününden önce satılmış olması, (ii) özel amaçlı satış olmaması, (iii) işlemin kamulaştırma yoluyla el değiştirme biçiminde olmaması ve (iv) taşınmazın yanında, aynı bölgede veya yakınında ve değişik nitelikte olması gibi koşulların sağlanması zorunlu olmaktadır


 

TAKS (Taban Alna Katsayısı) VE KAKS (Kat Alan Kat Sayısı)

YUkarıdaki  örnekte 1 nolu parsel için bina derinliği I=20,00-(5,00+5,50), I= 9,50 m olmaktadır.  
Bina genişliği ise 1 nolu parsel köşe parseli olduğu için parsel cephesinin uzunluğundan dar sokaktaki ön bahçe mesafesi ve yan bahçe mesafesi çıkarılarak bulunur. 

Bu durumda bina genişliği x=30,00-(5,00+3,00), x=22,00 m olmaktadır. 

Parsel cephesi ve derinliği, bina genişliği ve derinliği ve yapılaşma koşulları bilinen bir binanın taban alanı, kat alanı, TAKS ve KAKS değerleri bulunabilir. 

İncelenen 1 nolu parsel ve parseldeki bina için imar hakkı aşağıdaki gibi olabilir: 
 Parsel alanı;20,00x30,00=600 m²,Bina taban alanı ve kat alanı;9,50x22,00=209m², T
oplam inşaat alanı ;209x3=627m², 
TAKS;209/600=0,3348  
KAKS;627/600=1,05 olmakta ve planında belirtilen yapılaşma koşullarına uymaktadır.

İMAR İLE İLGİLİ BAZI TERİMLER

Parsel cephesi: 
Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. 

Parsel derinliği:
Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.Bina ön cephe uzunluğu:Çıkmalar hariç olmak üzere parselin kot aldığı yol tarafındaki cephe uzunluğudur.

Bina derinliği: 
Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Ayrıknizam (A): 
Hiçbiryanındankomşubinalarabitişikolmayanyapınizamıdır. “A” harfi ile gösterilir. 

Bloknizam (BL):İ
marplanıveyabuYönetmeliktecepheuzunluğu,derinliğive yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeliyapı nizamıdır. “BL” harfleri ile gösterilir.

Bitişik nizam (B):
Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişiknizambinalardaortakalandanarkabahçeyeçıkışsağlanır. “B” harfi ile gösterilir.

Çekme mesafesi: 
Bir parsele yapılacak yapının parsel cephesine veya komşu parsellerin sınırına en az ne kadar uzaklıkta yapılması gerektiğini gösteren mesafedir(Şekil 9). İmar planlarında çekme mesafesi gösterilirken, mesafesi gösterilecek adanın üzerine bir daire çizilir ve dairenin içinde üst ve alt tarafa metre cinsinden kaç metre olduğu yazılır.
.
Kat adedi: 
Ada içinde yapının en fazla kaç katlı yapılabileceğini gösteren, ada üzerine çizilen dairede dairenin sağ tarafına yazılan sayıdır.  

Kat yüksekliği: 
Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise genel olarak; ticaret bölgelerinde ve zemin kat ticaret olarak belirlenen yerlerde zemin katlarda 4.50 m, asma katlı zemin katlarda 5.50 m; diğer katlarda 3.80 m, konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.00 m, asma katlı zemin katlarda 5.50 m, diğer katlarda 3.50 m kabul edilerek uygulama yapılabilir

Taban alanı kat sayısı (TAKS): 
Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır. TAKS kısaca “bir parsel veya yapı adasında alanın ne kadarının yapı ile kaplanabileceğine” denir58. 
Örneğin; TAKS=0,6 olan 1000 m² büyüklüğünde bir parselde binanın taban alanı en fazla 600m² büyüklüğünde olur. Taban alanı parsel alanından büyük olamayacağı için TAKS 1’den büyük bir sayı olamaz. 

Yapı inşaat alanı:
 Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.

Kat alanı kat sayısı (KAKSveya İnşaat Emsali): 
Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. KAKS diğer bir değişle “bir parsel veya yapı adası üzerinde toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceğigösteren ölçüt” olarak da tanımlanabilir60. Örneğin; KAKS=0,9 kat adedi 3 olan 1000 m² büyüklüğünde bir parselde bina inşaat alanı 900m², binanın her bir katıda 300 m² büyüklüğünde olmalıdır. KAKS değilde emsal (E) verilmesi durumunda ise binanın kat sayısı değişebilir ama yapı inşaat alanı değişmez. 

Örneğin; E=0,9 olan 1000 m² büyüklüğünde bir parselde yapı inşaat alanı toplam 900 m² olmalıdır. Bu alan en çok mesafesini ve çekme mesafelerini aşmayacak şekilde 450 m² kat alanından 2 kat veya 300 m² kat alanından 3 kat veya 180 m² kat alanından 5 kat şeklinde sağlanabilir